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IMMOBILIEN VERTRIEB KÖLN: Regarding the multitude of laws and regulations concerning the theme "Energy", the layman´s mind boggles: energy-saving-law (EnEG), energy-saving-regulation (EnEV), renewable-energy-heating-law (EEWärmeG) - which of these regulations does a house owner have to know?
KAI ZITZMANN: Vital is the intention of the estate owner: what changes are planned, what works have to be done? All these laws have in common, that with less primary energy more usable energy, that means heat, cold and light, should be provided. Besides this, the use of regenerative energy is focussed. In this context, saving energy means saving costs and protecting ressources, as well as a gain of comfort and living quality. The highlights of these guidelines are to be found on the internet, e.g. www.enev-online.de or at the architect´s and engineer´s chambers. If necessary, an approved energy counsellor, the Consumer´s Counselling or a service provider such as TÜV Rheinland should be counselled.
What do estate owners have to expect in the future?
ZITZMANN: The trend of the regulations will be intensified in EnEV 2012 and the following years. On April, 23 of this year, the european parlament has passed a novell of the guideline for energy efficiancy in buildings. This says, that from 2019 no building must be constructed, that uses more energy than it does produce. With this conclusion it is expected, that until 2020 in the complete EU the consumption of energy is minimized by 5 or 6%, and the CO² emmission is minimized by 5%. Until 2014 latestly, an energy-efficiancy-fond shall be established, which supports private and public investments for the increase of energy efficiancy in buildings.
Mit der Energieeinsparverordnung 2007 wurde der Energieausweis für Bestandsgebäude ab 1. Juli 2008 schrittweise Pflicht. Was müssen Haus- oder Wohnungsbesitzer über den Energieausweis wissen?
ZITZMANN: Zunächst ist es wichtig zu wissen, dass der Energieausweis nicht seit Juli 2008 vorhanden sein oder sofort vorgelegt werden muss. Erst bei einem Mieter-/Vermieter- oder Eigentümerwechsel wird er relevant. Der Vorlagepflichtige hat dann allerdings den Energieausweis zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich nachdem der potentielle Käufer dies verlangt hat. Die Nichterfüllung dieses Umstands gilt als Ordnungswidrigkeit. Seit Juli 2009 ist der Energieausweis nun auch für Nichtwohngebäude wie Büroimmobilien Pflicht.
Der verbrauchsabhängige Ausweis gibt gewisse energetische Werte (End- und Primärenergie) für die gesamte Liegenschaft wieder. Die Beurteilung erfolgt aufgrund der Verbrauchswerte der letzten drei Jahre. Dabei kommt es natürlich zu vollkommen unterschiedlichen Ergebnissen, je nachdem ob ein Haus von einem älteren Ehepaar, einem jüngeren Arbeitnehmer mit einer Beschäftigung im Montagebereich oder von einer Großfamilie bewohnt wird. Dieser Energieausweis gibt also bei Wohnhäusern nur eine grobe Orientierung. Im Gegensatz zu Liegenschaften mit öffentlichem Nutzen wie Schulen, Ämtern oder Krankenhäusern. Hier kann aufgrund der Nutzung tatsächlich verglichen werden. So war es ursprünglich gedacht.
Anders beim bedarfsbasierten Ausweis. Dafür ist ein Ortstermin nötig, außerdem Gebäudeschnitte und- grundflächen. Aufgrund der Bewertung der Bausubstanz, Anlagentechnik sowie der Standardnutzungsbedingungen wird ein Energiewert ermittelt, der auch für das jeweilige Privathaus aussagekräftig ist.
Seit dem 1. Januar 2009 müssen Bauherren bei Neubauten und bei umfangreichen Modernisierungen im Bestand auch die Anforderungen des Gesetzes zur Förderung Erneuerbarer Energien beachten.
ZITZMANN: Ja, erneuerbare Energien sollen und müssen nun grundsätzlich ein Bestandteil des Wohnungsbaus sein. Bei einer Sanierung ist die Frage, was erreicht werden soll: Ressourcenschonung oder die Maximierung von Fördergeldern durch Einbindung bzw. Nutzung erneuerbarer Energien. Hier sind mehrere Aspekte zu betrachten. Grundsätzlich sollte klar sein: Erneuerbare Energien lohnen sich mittlerweile wirtschaftlich. Wer darauf verzichtet, hat die Zeichen der Zeit nicht beachtet, und besitzt, trotz Sanierung oder Neubau, nach der Einführung der EnEV 2009 einen Altbau.
Welche Fördermöglichkeiten für Modernisierungen gibt es?
ZITZMANN: Eine Vielzahl von Möglichkeiten. Fördergelder gibt es bereits für Energieberatungen. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zahlt beispielsweise 300 Euro für eine Energieberatung für Wohnhäuser mit bis zu zwei Wohneinheiten. Für eine inkludierte Stromberatung 50 EUR. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt Zuschüsse für die Sanierungsbegleitung durch einen Fachmann bis zu 2.000 EUR und zinsgünstigste Darlehen mit zum Teil besonderen Tilgungsmöglichkeiten. Allerdings können nur Zuschüsse direkt über die KfW beantragt werden. Darlehen vergibt die KfW über finanzierende Kreditinstitute. Es war noch nie so leicht, Fördergelder für energetische Sanierungen, auch Teilsanierungen und Modernisierungen allgemeiner Art zu bekommen. Der gesamte Themenkomplex ist gerade mehr als in, die Fördertöpfe sind gut gefüllt.
Welche modernen Energieoptimierungs-Maßnahmen lohnen sich am meisten: Wärmeschutzfenster, Komplettdämmung, moderne Heizungstechnik, Fotovoltaikanlage, Solaranlage?
ZITZMANN: Pauschal kann man das nicht beantworten. Um das für die jeweilige Immobilie zu ermitteln, ist eine Energieberatung oder ein Energiebedarfsausweis notwendig. Es kommt ganz darauf an, um welchen Gebäudetyp es sich handelt, um welches Baujahr, wie die energetische Qualität der Bauausführung und der Anlagenzustand zu bewerten sind. Ein Krankenhaus ist natürlich ganz anderes zu betrachten, als ein Mehrfamilienhaus oder ein modernes Bürogebäude. Außerdem muss man sich darüber klar werden, über welchen Zeitraum die Investition getätigt werden soll. Meistens sind Einzelmaßnahmen nicht optimal. Anzuraten sind Kombinationen. Bei einer Energieberatung können mithilfe entsprechender Computerprogramme schnell Variationen von Sanierungen simuliert und kostenmäßig bewertet werden.
Sinnvoll ist es immer, ohnehin anfallende Maßnahmen mit einzubinden. Im Bereich der Altbausanierung sind oft Luftundichtigkeiten, die Dämmung der Wände und die energetische Qualität der Fenster ein Problem. Eine Lüftungsanlage kann meist nachgerüstet werden, die Kosten dafür sind überschaubar. Auch das Dach und der Keller sollten mit einbezogen werden. Gleichfalls ist der Tausch der Heizung, der Thermostatventile und gegebenenfalls der Heizkörper in Angriff zu nehmen, natürlich mit einem nachweisbaren hydraulischen Abgleich der Anlage. Es gibt zu diesem Thema meist viele Bedenkenträger mit Halbwissen, die den Bauherren verunsichern. Ich möchte nur das Beispiel von den „atmenden Wänden“ erwähnen. Die gibt es schlichtweg nicht.
Beliebt sind in Deutschland die Sanierungen von Keller, Dach, Wand, Fenster in der Häufigkeit 1/2/3/6. Es ist dabei zu beachten, dass in einem Mehrfamilienhaus nur wenige Parteien etwas von der Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke oder der Kellerdecke haben. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder kleineren Mehrfamilienhäusern verhält sich dies natürlich anders.
Bei einem Neubau sollte Ziel sein: ein möglichst gut gedämmtes Haus ohne ungewollte Luftundichtigkeiten, mit sehr guten Fenstern, einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung und solar sinnvoller Ausrichtung, sowie – bei Nichtwohngebäuden – einer intelligent geführten Beleuchtung. Eine Fotovoltaikanlage lohnt sich nun mittlerweile wirtschaftlich, wenn Qualität, Größe und Standort stimmen, ab circa zwölf Jahren. Bei einer Solaranlage kommt es auf die Immobilie und den Nutzer an. Die Gebäudeform und die Anzahl und Minimierung möglicher Wärmebrücken sind ebenfalls wichtig. So ist es relativ einfach, ein Passivhaus oder auch ein Nullenergiehaus zu gestalten. Die Mehrkosten können sich, auch mit Hilfe der am Markt erlangbaren Kredite, innerhalb von 15 Jahren amortisieren. In dieser Zeit kann man die Annehmlichkeiten nutzen.
Bei einer Sanierung ist der gleiche Standard zu erreichen, hier wird jedoch mehr Aufwand und somit mehr Geld notwendig sowie ein Architekt oder Energieberater mit viel Erfahrung in diesem Bereich. Der einfache Handwerker um die Ecke kann dies sicher nicht zuverlässig leisten. Das geht oft schief. Was man immer bedenken sollte: eine energetische Sanierung beeinflusst das Gebäude für viele Jahre. Wenn Sie heute bauen, sind das die energetischen Standards von 2009. In ein paar Jahren haben Sie dann eine Altbausituation. Nicht nur unter Wiederverkaufsgesichtspunkten wäre es daher ein Vorteil, bereits jetzt die energetischen Standards von 2012 oder sogar die Vision 2019 zu berücksichtigen.
Ab 1. Oktober 2009 gilt die novellierte, verschärfte Energieeinsparverordnung (EnEV 2009). Was ist neu, was ändert sich?
ZITZMANN: Die bestehenden Anforderungen werden im Prinzip um 30 Prozent verschärft. Bei Neubauten beispielsweise wird es Nachrüstpflichten bei der Dämmung bisher ungedämmter oberster Geschossdecken geben, Nachtstromspeicherheizungen dürfen innerhalb einer angemessenen Übergangsfrist nicht mehr benutzt werden, die Inspektion von Klimaanlagen wird Pflicht. Das sind nur einige wenige Beispiele. Es kann auch eine Überprüfung des Energieausweises stattfinden. Ausnahmen gibt es natürlich auch, zum Beispiel für den Denkmalschutz.
Welche Unterschiede gibt es für Neubauten und die Sanierung von Altbauten, welche bei privat oder gewerblich genutzten Immobilien?
ZITZMANN: Bei Altbauten gelten andere energetische Werte als bei Neubauten. Die Werte sind nicht so streng. Gewerbliche Energien sind im Allgemeinen komplexer und daher genauer zu betrachten. Auch die Heiz-, Kühlungs-, Lüftungs- und Beleuchtungskomponenten sind vielfältiger. Im Bereich der Anlagen und der Steuerungstechnik sind hier wesentlich eher Optimierungsmöglichkeiten zu finden.
Wo können sich Haus- und Wohnungsbesitzer beraten lassen?
ZITZMANN: Qualifizierte Beratung für den Wohnungsbau gibt es zum Beispiel bei den in der BAFA-Liste eingetragenen Sachverständigen und den Energieberatern der Ingenieur- und Architektenkammern der Länder, bei den Verbraucherzentralen sowie bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) auch für gewerbliche Immobilien. Diese Fachleute finden sie natürlich auch beim TÜV Rheinland. Hier kann man sich einer qualifizierten und vor allem einer von wirtschaftlichen Interessen unabhängigen Beratung sicher sein.
Sie haben Fragen zum Thema Energie-Effizienz? Dann schreiben Sie an: is@de.tuv.com
Weitere Informationen finden Sie auch auf der Seite: www.tuv.com
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