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Herr Kratzke, als Makler konzentrieren Sie sich auf die Vermittlung von Renditeimmobilien.
Dabei handelt es sich um rein wohnwirtschaftlich genutzte Häuser, solche mit gewerblichen Anteilen und Bürohäuser. Wie ist die aktuelle Situation in der Domstadt angesichts der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise?
Köln als „Großstadt“ nimmt im Rheinland neben den Städten Düsseldorf, Aachen und Bonn eine Sonderstellung ein. Durch die Umkehr der Landflucht seit mehr als zwei Jahrzehnten und den Anstieg der Nachfrage sind die Mietpreise mit Unterbrechungen kontinuierlich gestiegen. Dabei haben sich die beiden Rheinseiten sehr unterschiedlich entwickelt. Es gibt eine Spanne von € 4,- / m² in rechtsrheinischen und € 23,- / m² in linksrheinischen Lagen. Gerade durch die Finanzkrise sind wir als spezialisiertes Maklerunternehmen mit Fokus auf die Vermittlung von Renditeimmobilien mit einer aktuell steil angestiegenen Nachfrage konfrontiert.
Dennoch: Viele Kaufinteressenten scheuen momentan den Erwerb einer gewerblichen Immobilie. Ist die Zurückhaltung berechtigt?
Nein, die Hemmschwelle Gewerbeimmobilien zu kaufen, ist im Stadtgebiet Köln nicht nachzuvollziehen. Der Hintergrund ist der: Banken beurteilen Gewerbeimmobilien unabhängig von Ihrem Standort als risikoreicher, da Sie in letzter Zeit mit Gewerbefinanzierungen in Regionen mit schwacher Infrastruktur in großen Umfang mit Komplettausfällen konfrontiert wurden. Deshalb werden nun unabhängig von der Lage grundsätzlich mehr persönliche Sicherheiten verlangt, was wiederum die Kaufinteressenten verunsichert und nachdenklich stimmt. In den Köpfen der Profikäufer sieht es aktuell anders aus. Hier wird das Renditepotential gesehen und Ankäufe werden in großem Umfang getätigt.
Sie empfehlen gewerbliche Immobilien auch Privatpersonen als Renditeobjekt.
Aus dem eben genannten Grund. Die Banken sind skeptisch, ohne dass sie die konkrete Immobilie in Augenschein nehmen. Unabhängig von der Lage werden Anteile von Laden- und Büroflächen grundsätzlich niedriger bewertet, zum Teil ohne ersichtlichen Grund. Die pauschale Negativbeurteilung der Banken führt dazu, dass die Verkäufer mit den Preisen runtergehen, was wiederum günstige Einstiegspreise für den Käufer nach sich zieht. Und: Je günstiger der Einstieg, desto höher die Rendite.
Gibt es für Käufer gewerblicher Immobilien Vorteile gegenüber einer privaten Wohnanlage?
Durchaus. Der Eigentümer einer vorrangig gewerblich genutzten Immobilie ist viel flexibler. Wird die Miete nicht gezahlt, kann er direkt neu vermieten. Viele ältere Vermieter haben noch vor zwei Jahrzehnten – als sie Mieten bei Ausfällen im Wohnbereich zum Teil bis zu einem Jahr abschreiben mussten – die Umwandlung in Büroflächen vorgenommen. Vor allem, weil sie die Rechte von Wohnungsmietern abschreckten und sie die Flexibilität von Gewerbemietverträgen schätzen lernten.
Gibt es steuerliche Vorteile?
Aus meiner persönlichen Sicht sollte man eine Immobilie, sei es ein Denkmal oder eine Gewerbeimmobilie, nie vor dem Hintergrund der Steuerersparnis kaufen. Ausschlaggebend ist immer der Einstiegspreis im Hinblick auf den Standort. Kommt ein Steuervorteil dazu, so ist das schön, doch kann das nur Beiwerk sein.
Sind gewerbliche Immobilien vom Wertverlust bedroht? Wenn ja, in welchen Fällen?
Die Ausrichtung auf die spezielle gewerbliche Nutzung schränkt die Vermietbarkeit ein, erwirtschaftet aber auch einfacher und langfristig eine unschlagbare Rendite, da die Renovierungen vielfach von den Mietern selbst vorgenommen werden. Man kann Gewerbeimmobilien mit erwachsenen Kindern vergleichen, die nicht wie das „Baby“ Wohnimmobilie „immer schreien“, sobald etwas tropft.
Worauf sollte ich beim Kauf einer gewerblichen Immobilie achten?
Wie bei allen Immobilien ist natürlich auch hier die Lage und vor allem die variable Nutzungsmöglichkeit wichtig. Außerdem sollte man auf die Art des Gewerbemietvertrags, Aussagen zu Neben- und Renovierungskosten und zur Mietsteigerung achten.
Wie sehen Sie die Entwicklung im gewerblichen Immobilienmarkt in naher Zukunft?
Die Entwicklung wird bei einem reinen Bürohaus oder einem einzelnen Ladenlokal ganz unterschiedlich sein. Auch der Standort der Immobilie ist entscheidend. Bei einer günstigen Ausgangsbasis sind Steigerungen bis zu 30 Prozent möglich. Da derzeit – auch in innerstädtisch guten Lagen – die Mietpreise für Büroflächen teilweise unter den Wohnungsmieten liegen, können hier die Mieten mittelfristig angepasst werden.
Lohnt es sich, jetzt zu kaufen?
Auf jeden Fall, wenn ich genügend Eigenkapital oder Eigenkapitalersatz in Form einer freien privat genutzten Immobilie habe. Im Vergleich zu anderen europäischen Städten ist Deutschland und so auch Köln noch recht günstig bewertet. Das liegt daran, dass der Immobilienbesitz zur Sicherung des Lebensstandards im Rentenalter erst in jüngster Zeit in den Fokus gerückt wurde. Bei einem Vergleich mit reinen Wohnhäusern schneiden Mehrfamilienhäuser mit einem Gewerbeanteil – zum Beispiel mit einem Ladenlokal oder einem Büro – bei der Renditebetrachtung wesentlich besser ab. Ein Quadratmeter Laden- oder Bürofläche kostet im gleichen Haus teilweise 30 Prozent weniger als ein Quadratmeter Wohnfläche. Das heißt bei gleichem Mietpreis habe ich durch einen Gewerbeanteil mehr Rendite.
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